人均 住房面积(人均住房面积37.2)

连续五年拿下“2000万”成绩单后，2021年西安商品房销量出现下滑。

不可否认，近年来房地产的快速发展和投资规模的增加推动了城市化进程，西安的住房总量也因此持续上升。最新统计年鉴显示，全市人均住房建筑面积达到34.9平方米。

这样的情况下，西安还缺住房吗？

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西安楼市销量下降27%

5年周期结束？

在西安2021年的经济增长中，工业和制造业将发挥重要作用。

房地产大幅下滑。2021年，西安房地产开发投资下降7%，商品房销售面积1856.73万平方米，下降27%。销量创六年来新低。

从近十年的数据可以看出，目前西安楼市的上升期是从2016年开始的，2016年至2020年，商品房销售面积连续五年超过2000万平方米。最高值出现在2018年，达到2713.46万平方米。

2019年和2020年达到最高值后，西安商品房销量有所下降，但降幅并不显着。相比之下，2021年全市商品房销量“跌破”2000万平方米，相当于五年前的水平。

这与供应减少有关。美城数据显示，2021年西安商品房供应面积2391.33万平方米，同比下降13%。此外，还有“外部”影响。据中国指数研究院分析，这些“外部力量”包括：疫情影响；宏观层面的三条红线与融资环境收紧；限购限贷升级、二手房价格指导、土地集中供应等政策。

然而，市场是由供给和需求共同决定的。这几年，西安楼市的量价齐升，也造成了一定的需求透支。

房地产投资连年增长，推高房地产总量。2019年，住建部门公布，西安市住房总量已突破400万套。2019年、2020年，全市房屋竣工面积分别为2726.28万平方米和3486.09万平方米。加上小产权住房、城市改造和棚户区改造住房、城中村和企业产权，西安的住房总数可能达到600万套左右。

东西是稀有而珍贵的。商品一旦多了，很容易给人一种价值下降的错觉，房子也是如此。所以有句话说：房子盖多了，房子以后就没有价值了。

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西安市人均住房面积34.9平方米

你达到目标了吗？

住房总量的增加直接影响居住条件的变化。

《2021西安统计年鉴》显示，2020年西安市城镇居民现有住房建筑面积约为34.9平方米。如果算上2021年超过1000万平方米的住宅销售量，西安城镇居民人均住房面积可能已达到35平方米。

请注意，建筑面积居住面积。由于公房的存在，西安的实际人均住房获得率是有折扣的。按公房市场平均20%计算，西安实际人均居住面积约为28平方米。

从住房来源看，购买商品住房的占36.2%，购买房改住房的占19.4%，自建住房占14.2%，租赁住房、拆迁安置住房、购买保障性住房、继承或捐赠住房等比例为11.9%9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。

与十年前相比，西安人均住房建筑面积增加了6平方米。

按34.9平方米计算，一家三口的建筑面积约为104.7平方米。那么，房子够住吗？

答案是否定的。

首先，每个家庭的生活质量各不相同。比如，西安第一批商品房诞生于20世纪80年代、90年代，距今已有30年历史。早期物业面积很小，又因管道、电线等老化问题，成为如今的“老小”物业。

加之家庭人口增多，原有住房面积和功能已不能满足居住需要。

虽然房子的产权年限是70年，但房子的使用寿命却很难达到70年。

其次，根据010-3万测算，“十四五”期间，城镇常住人口年均新增25万人左右，西安仍将出现人口净流入城市。

平均每年增加25万左右，五年后将增加125万左右。人口增加，就必须有房子住。按照人均34.9平方米计算，新增人口125万，相当于每年房地产供应量超过800万平方米。

此外，“人均改善”与“相对不平等”并存。有些人拥有多处房产，而另一些人则仍远远落后于平均水平。其他人则继续为自己的房子而竞选。

事实上，人均住房面积并不被很多人所感知。因为我们是一个流动性很强的社会。截至2021年底，全国流动人口约为3.85亿，每4人就有1名流动人口。对于农民工来说，工作的地方不一定有房子，有房子的地方也不一定有工作，或者没有合适的工作。

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房子越来越多

过剩与短缺并存？

近日，建设部原副部长刘志峰表示，中长期支持房地产的制度红利依然是城镇化。未来5年，全国城镇人口将增加4500万人以上，带动住房购买量增加14亿平方米以上。

这一观点与“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的房地产理论是一致的。但也有不同的看法：我国出生率持续下降，可能成为房地产市场的灰犀牛。

两种观点相互碰撞，又各有道理。人口增长是房地产开发的核心，出生人口是增长的一部分。当然，城镇化人口增长的另一部分来自于城乡转移。

关键问题是如何选择城市新增人口。

近年来，国内城市和地区虹吸现象越来越严重。总之，发展前景较好、资金充裕、服务完善的地区更能吸引外来人才；越是贫困地区，人才和人口外逃的越多。而且，由于疫情和经济变化的影响，这种趋势还在加剧。

一方面，中心城市供大于求；另一方面，三四线楼市供应过剩。同时，由于住房与资金在时空上的不匹配，导致各地房地产市场割裂，导致大量房屋空置。

在总量增加的同时，房地产相对过剩和相对短缺的局面同时出现。

与此同时，保障性租赁住房正成为各地住房建设的重点任务。保障性租赁住房主要针对新公民、年轻人等群体，有望与公共租赁住房、共有产权住房一起构成我国的住房保障体系。

“租购并举”的条件下，商品房市场的部分“边缘客户”被分流，楼市原有的运行逻辑受到考验。

因此，对于西安而言，楼市全面上涨的条件可能不复存在，楼价分化将加剧。